Verðtrygging eina ferðina enn.

Verðtrygging er um margt ágæt, þangað til hún fer að hafa áhrif á verðlag.

Á íslandi eins og víðar er það greiðslugeta kaupenda á markaðnum sem ræður einna mestu um verð á húsnæði. það er að segja, þegar lánshlutfall í húnsæði er hækkað, hækkar húsnæðisverð í kjölfarið ef kaupendur með greiðslugetu eru á markaðnum. þetta er afleiðing þess að núverandi regluverk um húsnæðislán gerir það að verkum að fjármagnseigendur græða á því að lána óháð arðsemi verkefnanna sem eytt er í. Segja má að banki sem lánar einstaklingi með veði í húsnæði tapar láninu seint eða aldrei.

í Svíþjóð hafa lengi boðist á almennum markaði lán til húsnæðiskaupa þar sem ekkert er greitt inn á höfuðstólinn og gerð er karfa um 10% eiginfjárhlutfall. Kaupandinn eignast þá ekkert í húsinu sínu nema sem nemur verðbólgu. Algengir vextir á slíkum lánum  eru nú 1,8 til 2,5% fastir vextir til  3 til 7 ára.  Mánaðarlegar afborganir af 30 miljón króna svona láni eru um 50 þúsund á mánuði. Í greiðslumati sem ég hef undir höndum frá því í sumar var miðað við að vextirnir geti farið 8% sem þýðir þá að afborganirnar fara í 200 þúsund. Menn borga svo inn á höfuðstólinn þegar það er afgangur um mánaðramót. Með því að greiða 62.500 krónur á mánuði inn á höfuðstólinn greiðist lánið upp á 40 árum. Þetta virðist virka, fólk eignast húsin sín og fjármagnseigendur geta ávaxtað fé á almennum húsnæðismarkaði.

Lán frá lánastofnun 30.000.000

Eiginfé í við kaup   3.000.000   

            Samtals 33.000.000

Mánaðarlegur kostnaður  112.500  miðað við að lánið sé greitt upp á 40 árum.

Samtals lánskostnaður verður um 50 milljónir.

Það lán sem er ódýrast hjá Landsbankanum núna með tilliti til greiðslumats, (lægstar afborganir fyrstu árin) er verðtryggt 40 ára lán með 3,65% vöxtum. Meðal verðbólaga síðastliðin tíu ár hefur verið 6,4%. Ef við notum þessar forsendur í reiknivél bankans kemur þess mynd fram.

Lán frá lánastofnun 30.000.000

Eiginfé í við kaup   3.000.000   

            Samtals 33.000.000

Mánaðarlegur kostnaður  120.000  greitt upp á 40 árum og bankinn bætir um 150.000 krónum við höfuðstól lánsins á mánuði fyrstu árin. Samtals lánskostnaður verður 253 milljónir eða um það bil 5 sinnum meiri en á sænska láninu.

Óverðtryggða lánið sem Landsbankinn býður er dýrara til að byrja með sem gerir greiðslumatið þyngra sjá mynd. en kosta bara 93 milljónir í heildina.

 

Vegna þess að verðlag á húsnæði ræðst af greiðslugetu væntanlegra kaupenda í nútíma þá hækkar verðtrygging húsnæðisverð um sem nemur hækkuninni á greiðslugetunni. það er að segja, Landsbankinn býður fólki að kaupa dýrara hús ef það velur verðtryggð lán sem beinlínis hækkar bara húsnæðisverð.

Niðurstaða. Verðtrygging er vond vegna þess að hún hefur áhrif á verðlag.

 

„Verðtryggingin er að drepa allt“

Skrár tengdar þessari bloggfærslu:

• lboverdtryggt.jpg
• lbverdtryggt.jpg

Athugasemdir

[Guðmundur Ásgeirsson, 30.11.2015 kl. 12:43]

Verðtrygging hefur líka áhrif á verðlag á annan hátt, en það er í gegnum hagnaðarreikninga bankanna. Þegar verðtryggt lán hækkar er það ekki vegna þess að viðskiptavinurinn hafi fengið neitt meira að láni. Samt veldur þessi hækkun aukningu á eignum bankans, sem rennur inn á hagnaðarreikning hans í árslok. Eftir það er sú fjárhæð svo laus til ráðstöfunar til að borga rekstrarkostnað bankans, þar með talda kaupauka og annað spreð. Þessir froðupeningar renna svo út í hagkerfið þar sem þeir valda þenslu peningamagns umfram verðmætasköpun = verðbólgu. Samt ekki fyrr en eftir að bankamennirnir eru búnir að eyða þeim órýrnuðum að verðgildi. Þannig njóta þeir góðs af þessu sem eru efst í fæðukeðjunni eða öllu heldur næst uppsprettu peningaprenunarinnar, en almenningur tapar.

Hér eru niðurstöður rannsóknar þar sem þetta var staðfest: [1302.4112] An examination of the effect on the Icelandic Banking System of Verðtryggð Lán (Indexed-Linked Loans)

[Guðmundur Jónsson, 14.12.2015 kl. 14:28]

Þetta er alveg rétt nafni, og að mínu álit, hin ástæðan fyrir því að vertrygging eins og hún er framkvæmd hér er jafn slæm og raun ber vitni. Það að eignfæra verðbætur á efahagsreikningum bankann er samt ekki beint afleiðing verðtryggingar, heldur frekar bara bókhaldslegt atriða sem hægt væri að breytta án þess að leggja verðtrygginguna af.

[Guðmundur Ásgeirsson, 14.12.2015 kl. 14:34]

Þetta er bundið við höfuðstólsverðtryggingu, sem vel að merkja er ekki heimiluð í vaxtalögum. Þessi áhrif koma hinsvegar ekki eins sterkt fram ef verðbæturnar væru inni í vöxtunum, sem er hin löglega aðferð.